Baufinanzierung in der aktuellen Marktphase

Was bedeutet der Annuitäteneffekt für Ihren Immobilienkredit oder was sind die Auswirkungen der Zinswende auf meine Baufinanzierung?

Was der Zinsanstieg für Ihren Traum vom Eigenheim bedeutet

Was versteht man unter dem Annuitäteneffekt bei der Baufinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung mit annuitätischem Darlehen ist es üblich, die monatliche Annuität zu leisten, manchmal auch vierteljährlich, obwohl der lateinische Begriff "Annus" eigentlich "das Jahr" bedeutet. Die vereinbarte Rate bezieht sich nur auf die Zeit der Sollzinsbindung, also auf die festgelegte Laufzeit, und die Konditionen ändern sich während dieses Zeitfensters nicht.

Am Anfang der Ratenzahlung ist der Tilgungsanteil des Annuitätendarlehens im Vergleich zu den Zinsen relativ niedrig. Dies liegt daran, dass die Restschuld des Darlehensnehmers anfangs noch sehr hoch ist. Da sich die Zinsen auf diese Restschuld beziehen, sind anfänglich höhere Zinsbeträge zu zahlen. Wenn sich die Darlehensschuld im Laufe der Zeit verringert, sinken auch die Zinsbeträge. Innerhalb der monatlichen Rate, die bei einem Annuitätendarlehen konstant bleibt, steigt daher der Anteil der Tilgung kontinuierlich an, bis am Ende der gesamte Darlehensbetrag beglichen ist.

Der Zins bei der Immobilienfinanzierung: Der Annuitäteneffekt erklärt

Der Zins spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung, da er bestimmt, wie viel das Darlehen den Kreditnehmer kostet. Beim Annuitätendarlehen berechnen sich die Zinsen immer nur auf die Restschuld des Darlehens. Durch die gleichbleibende Annuität über die vereinbarte Laufzeit hinweg können die eingesparten Zinsen nach und nach der Tilgung hinzugefügt werden. Diesen Effekt bezeichnen Fachleute als den Annuitäteneffekt.

Verpasste Chancen bei der Immobilienkreditvergabe?

Steigende Zinsen und gesunkene Immobilienpreise

Viele Immobilienkäufer bedauern es, dass sie vor zwei Jahren keinen Immobilienkredit zu den damaligen Zinskonditionen von 0,5 bis 1,5 % abgeschlossen haben. Bei einer Tilgung von 2 % hätten sie lediglich eine Annuität von 2,5 bis 3,5 % für ihren Immobilienkredit zahlen müssen. Allerdings sollte man nicht außer Acht lassen, dass die Immobilienpreise mit dem Anstieg der Zinsen ebenfalls gesunken sind. Laut dem German Real Estate Price Index (GREIX) sind die Preise bundesweit seit Mitte 2022 um 20 % gesunken. Auch unsere Partner von Bettina Schmitt Immobilien und der 44 Real Estate bestätigen einen spürbaren Rückgang der Verkaufspreise.

Was bedeutet das für Ihre private Immobilienfinanzierung?

Um die Berechnung zu vereinfachen, nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 € im Jahr 2021 und dieselbe Immobilie mit einem um 20% reduzierten Kaufpreis im Jahr 2023. Bei der Baufinanzierung wird der gesamte Kaufpreis finanziert, während das Eigenkapital nur für die Kaufnebenkosten aufgebracht wird.

Baufinanzierung: Beispiel einer Immobilie von 1.000.000 € in 2021 im Vergleich zu 20% niedrigerem Kaufpreis in 2023

Darlehenshöhe	Zins	Annuität	Laufzeit der Ratenzahlung
1 Mio. €	1%	5.000 €	18,24 Jahre
800.000 €	4%	5.000 €	19,09 Jahre

Überraschenderweise ist trotz eines deutlich höheren Darlehenszinses die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung ähnlich.

Erfahren Sie mehr über die Auswirkungen von Kaufpreisänderungen auf die Baufinanzierung und wie der Annuitäteneffekt die Rückzahlungszeit beeinflusst. Lassen Sie sich von Experten beraten, um Ihre Baufinanzierung optimal zu gestalten.

Ihr Ansprechpartner

Tammo Louis Schmitt

Immobilienökonom (IRE|BS) und Immobiliardarlehensvermittler nach §34i

Mobil. +49 (0) 1522 4444 069

Mail. t.schmitt@schmitt-cie.de